zur Erlangung des Rechtes getätigt
werden (wie z.B. Einmalzahlun-
gen). Der kapitalisierte Wert der
Verpflichtung zur Bezahlung des
Bauzinses ist jedenfalls nicht zu
aktivieren.
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Die laufenden Baurechtszinszahlun-
gen stellen Betriebsausgaben dar,
die sonstigen Rechte und Pflichten
aus dem Baurechtsverhältnis finden
aber weder auf der Aktiv- noch auf
der Passivseite der Eröffnungsbilanz
Berücksichtigung, obwohl mit dem
Baurecht ein grundstücksgleiches
Recht im Sinne des § 30 Abs 1 EStG
vorliegt (also die Veräußerung des
Baurechtes würde der ImmoESt
unterliegen).
Mangels Einmalzahlung bei
Abschluss des Baurechtsvertrages,
liegt kein bilanzfähiges Wirtschaftsgut
vor; das Baurecht der Gemeinde wird
in der Eröffnungsbilanz nicht erfasst.
Nur für den Fall, dass Anzahlungen
auf die jährlichen Baurechtszinse
geleistet werden, muss die Gemeinde
als Bauberechtigte solche Vorleistun-
gen als Rechnungsabgrenzungspos-
ten aktivieren
(Rz 2405 EStR; diese
Aktivierung setzt aber abzugrenzende
Anzahlungen von über € 10.000 voraus
(§ 13 Abs 7 VRV 2015). Der Grund-
stückseigentümer kann einen passiven
Rechnungsabgrenzungsposten bilden.)
.
Anderes gilt für Gebäude und
Inventar, also die fest verbundene
Einrichtung wie z.B. eine Einbau
küche. Egal ob unbewegliches Ver-
mögen (Gebäude), bewegliches oder
fest verbundenes Inventar – es liegen
immer Vermögenswerte der Gemeinde
vor und sind in der Eröffnungsbilanz
zu erfassen. Bei Superädifikaten
(Gebäude auf fremden Grund und
Boden, wie eben bei Baurechten)
ist
allerdings zu prüfen, ob die Restab-
schreibungsdauer nach Anlage 7 der
Restlaufzeit aus dem Baurechtsvertrag
entspricht, weil es bei Investitionen,
die nach Ablauf des Baurechtsvertra-
ges an den Grundeigentümer Pfarre
heimfallen, beim abnutzbaren Anlage
vermögen zu einer Verkürzung der
Nutzungsdauer kommt
(Rz 3481
EStR)
.
Die Gemeinde als Baurechtsgeberin
Räumt die Gemeinde einem Dritten
(z.B. gemeinnütziger Bauträger) das
Baurecht gegen Entgelt ein, handelt
es sich für Körperschaft- und Umsatz-
steuer um die bloße Nutzungsüber-
lassung von Grundstücken. Das heißt,
die Zahlungen, egal ob Einmalerlag
oder gegen jährlichen zu zahlenden
Baurechtszins, unterliegen weder
der ImmoESt
(Rz 6622 EStR; nur
dann Köst, wenn Grundstück einem
Betrieb gewerblicher Art zuzurechnen
ist)
, noch der KöSt
(Die entgeltliche
Nutzungsüberlassung von Grundstü-
cken kann außerhalb eines Betriebes
gewerblicher Art nur bei Agrargemein-
schaften einen körperschaftsteuerbaren
Vorgang auslösen; § 2 Abs 2 Z 3 KStG)
und können umsatzsteuerfrei behan-
delt werden
(§ 6 Abs 1 Z 16 UStG)
.
Anderes gilt hinsichtlich der Grund
erwerbsteuer, weil hier der Gesetz-
geber die Veräußerung eines Grund-
stücks fingiert
(§ 2 Abs 2 Z 1 GrEStG;
Bemessungsgrundlage für Einräumung
max. 18facher Jahreswert, sonst gemei-
ner Wert des Baurechtes, aber keines-
falls der Grundstückswert der belaste-
ten Liegenschaft; VwGH 11.9.2018,
Ra 2017/16/0005)
. Zudem unterliegt
der Vorgang der Eintragungsgebühr
(§ 26 Abs 1 Gerichtsgebührengesetz
(kurz: GGG))
.
Für die Eröffnungsbilanz hat die
Einräumung des Baurechtes keine
Auswirkungen, weil das Grundstück
im zivilrechtlichen und wirtschaftli-
chen Eigentum der Gemeinde bleibt
und nach den allgemeinen Regeln zu
bewerten ist, zumal entgeltliche Nut-
zungsüberlassungen nicht den Wert
beeinflussen (also egal ob gegen Miet-,
Dienstbarkeits- oder Baurechtszins).
Nur für den Fall, dass ein unentgeltli-
ches Baurecht eingeräumt wird, kann
die Nutzungseinschränkung zu einer
Wertminderung führen.
PROF. MAG. DR. HELMUT
SCHUCHTER
Steuerberater
Burgenlandstraße 39, 6020 Innsbruck
Tel. +43 676 615 6965
DR. KLAUS KANDLER
Amtsleiter Gemeinde Rum
Rathausplatz 1, 6063 Rum
Tel. +43 512 24 511-112
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AUS DER PRAXIS
