KNIFFLIGE FRAGE FÜR DIE GEMEINDEN
BAURECHT: ERÖFFNUNGSBILANZ
UND STEUERRECHT
D
ie Gemeinde betreibt einen
Kindergarten auf einem Bau-
platz, welcher im Eigentum
der Pfarre steht. Die Gemeinde hat im
Jahr 1990 mit der Pfarre auf 50 Jahre
einen Baurechtsvertrag abgeschlos-
sen und das Gebäude errichtet. Die
Gemeinde zahlt an die Pfarre einen
jährlichen Baurechtszins. Nach Ablauf
der Baurechtsdauer geht das Gebäude
inklusive Inventar auf die Pfarre über.
Hat die Gemeinde in der Eröffnungs
bilanz das Grundstück bzw. das Bau-
recht, das Gebäude und Inventar zu
erfassen? Was ist zu tun, wenn umge-
kehrt die Gemeinde einem gemein-
nützigen Wohnbauträger ein Baurecht
einräumt?
Was ist ein Baurecht?
Wird ein Grundstück mit dem dingli-
chen, veräußerlichen und vererblichen
Recht, auf oder unter der Bodenfläche
ein Bauwerk zu haben, belastet, ent-
steht ein Baurecht
(§ 1 Abs 1 Bau-
rechtsgesetz – BauRG, RGBl 86/1912
idF BGBl I 30/2012)
. Das Baurecht
kann nicht auf weniger als zehn und
nicht mehr als hundert Jahre bestellt
werden; besteht das Entgelt für die
Bestellung des Baurechtes in wie-
derkehrenden Leistungen (Bauzins),
muss deren Ausmaß und Fälligkeit
bestimmt sein
(§ 3 BauRG)
.
Das Baurecht entsteht durch die
bücherliche Eintragung als Last des
Grundstückes
(§ 5 BauRG)
, gilt als
unbewegliche Sache und das auf
Grund des Baurechtes erworbene
oder hergestellte Bauwerk als Zuge-
hör des Baurechtes
(§ 6 BauRG)
. Bei
Erlöschen des Baurechtes fällt das
Bauwerk an den Grundeigentümer;
wenn nichts vereinbart wurde, ist dem
Bauberechtigten eine Entschädigung
in der Höhe eines Viertelteiles des
vorhandenen Bauwertes zu leisten
(§ 9 BauRG)
.
Die Gemeinde als Baurechtsnehmerin
Das Grundstück der Pfarre ist zwar
mit dem eingeräumten Baurecht
belastet, gehört aber der Pfarre und
wird auch nicht zum wirtschaftlichen
Eigentum der Gemeinde (also keine
Erfassung in der Eröffnungsbilanz
(Der Tatbestand des § 19 VRV 2015
wird nicht erfüllt, wie bezogen auf das
Grundstück selbst, die Gemeinde nicht
wirtschaftlich wie ein Eigentümer über
das Grundstück herrscht, indem sie
diese insbesondere besitzt, gebraucht,
die Verfügungsmacht über sie innehat
und das Risiko ihres Verlustes oder
ihrer Zerstörung trägt.)
).
Zum Baurecht der Gemeinde geben
die VRV 2015 nicht viel her. Es bietet
sich an, auf die bekannten bilanzsteu-
errechtlichen Regeln zurückzugreifen
(Rechtsprechung und Verwaltungs
meinung BMF in Rz 487 EStR)
:
˹
˹
Der Abschluss eines Baurechts-
vertrages führt nur dann bzw.
insoweit zu einem aktivierungs
fähigen, abnutzbaren, eigenständi-
gen unbeweglichen Wirtschaftsgut
„Baurecht“, soweit Aufwendungen
Die Thematik rund um das sogenannte Baurecht wirft in Gemeinden oftmals viele Fragen auf.
Was ist etwa zu tun, wenn eine Kommune einem gemeinnützigen Wohnbauträger ein Baurecht
einräumt? Wir geben Antworten.
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TIROL.KOMMUNAL DEZ 2018
